¿Cuánto cuesta construir una casa? Terreno, obra y permisos en 2026
Por Inmobiliaria CerVel ·
Construir una casa cuesta la suma de cuatro partidas: el terreno, la obra (metros cuadrados por el costo por metro cuadrado según los acabados), el proyecto con su dirección de obra, y los permisos. Para la obra, la referencia oficial más cercana son los valores de construcción que publica cada municipio: en San Miguel de Allende, $7,524 por m² para una casa moderna de calidad media y $12,285 para calidad superior en 2026. Una casa de 150 m² parte así de $1.1 a $1.8 millones solo de obra; el terreno, el proyecto y los permisos van aparte, y el terreno suele ser la partida más grande.
En corto:
- No hay en México una cifra oficial pública del costo de construir por metro cuadrado. La referencia oficial más cercana son los valores de construcción que cada municipio publica para el predial: sirven de piso, no de cotización.
- El precio de la construcción sube: el índice de precios del sector Construcción del INEGI aumentó 5.71 % anual a septiembre de 2026. Un presupuesto de hace un año ya no vale.
- Los permisos pesan poco en el total. En el municipio de Querétaro la licencia de una casa residencial cuesta 0.63 UMA por m², unos $74 por m² en 2026.
- El terreno suele ser la partida más grande y la que más cambia el resultado, y es la única que conviene resolver antes de pedir el proyecto.
¿Cuánto cuesta construir una casa?
El costo total se arma así, y cada partida tiene su propia fuente de precio:
| Partida | Cómo se calcula | De dónde sale el precio |
|---|---|---|
| Terreno | Superficie × precio por m², o precio cerrado | Lo que piden por el lote, más su escrituración |
| Obra | m² de construcción × costo por m² | El presupuesto por partidas de tu constructor |
| Proyecto y dirección de obra | Honorarios del arquitecto y del director responsable | Cotización del profesional |
| Permisos | Tarifa municipal por m², por metro de frente o cuota fija | Ley de Ingresos del municipio de cada año |
Quien se pregunta cuánto cuesta construir suele pensar solo en la obra. El orden lógico es el inverso: primero el terreno, porque su ubicación, su superficie y el reglamento del fraccionamiento deciden cuántos metros puedes construir y con qué acabados.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de construcción?
Depende sobre todo de los acabados y no existe una tabla oficial de precios de obra. Lo que sí publican los municipios son los valores unitarios de construcción que usan para calcular el predial, y son un buen piso de referencia. La Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende para 2026 (artículo 5, publicada en el Periódico Oficial de Guanajuato el 30 de diciembre de 2025) fija estos dos:
| Tipo de construcción (valor fiscal SMA 2026) | Pesos por m² |
|---|---|
| Moderna, calidad media, en buen estado | $7,524.09 |
| Moderna, calidad superior, en buen estado | $12,285.47 |
Son valores para calcular el predial, no cotizaciones de obra: tómalos como piso de referencia, no como el precio que te va a cobrar un constructor. Úsalos para descartar cifras que no tienen sentido y para entender la diferencia de costo entre un nivel de acabados y otro.
Para saber si una cotización está al día, mira el Índice Nacional de Precios Productor del INEGI: el sector Construcción subió 5.71 % entre septiembre de 2025 y septiembre de 2026 (boletín del 8 de octubre de 2026). Si te cotizaron hace un año, pide que actualicen el presupuesto antes de firmar.
¿Cuánto cuesta el permiso de construcción en Querétaro?
En el municipio de Querétaro la licencia de construcción se paga por metro cuadrado, en UMA, según el artículo 24 de su Ley de Ingresos para 2026. Con la UMA de $117.31 vigente desde el 1 de febrero de 2026 (INEGI), para una casa residencial de 180 m² con 10 metros de frente:
| Trámite (Ley de Ingresos 2026, art. 24) | Tarifa | En pesos |
|---|---|---|
| Licencia de construcción, residencial | 0.63 UMA × 180 m² | $13,302.95 |
| Recepción y análisis del trámite | 6.24 UMA | $732.01 |
| Alineamiento | 0.37 UMA × 10 m de frente | $434.05 |
| Número oficial (trámite y certificado) | 1.88 + 4.36 UMA | $732.01 |
| Dictamen de uso de suelo, primeros 100 m² | 18.72 UMA | $2,196.04 |
| Aviso de terminación de obra | 7.49 UMA | $878.65 |
| Total | $18,275.72 |
El dictamen de uso de suelo cobra además una cuota por la superficie que pase de 100 m², y la vivienda de tipo medio o popular paga tarifas menores (0.49 y 0.07 UMA por m² de licencia). Las terrazas y patios descubiertos pagan con un factor de 0.3.
¿Y en San Miguel de Allende?
En San Miguel de Allende el permiso de construcción de vivienda es una cuota por permiso según la clasificación, no una tarifa por metro. La Ley de Ingresos municipal de 2026 (artículo 24) fija, entre otros:
- Permiso de construcción, uso habitacional residencial: $8,031.81 (media, $1,909.46; económico, $1,017.93).
- Permiso de uso de suelo y número oficial habitacional: $779.53.
- Constancia de alineamiento habitacional: $1,027.42.
- Aviso de terminación de obra residencial: $891.48.
Para casas residenciales de menos de 150 m² la ley reduce la cuota del permiso al 50 %. Si el lote está en un fraccionamiento, cuenta además con su reglamento de construcción, que puede fijar alturas, estilo o materiales y que el proyecto debe respetar desde el primer trazo.
El terreno: la partida que más mueve el presupuesto
El precio del lote cambia el total más que cualquier decisión de acabados. Como referencia, estos son precios publicados hoy en nuestro catálogo:
- La Espiga, Querétaro: lotes residenciales de 232 a 800 m², de $7,350 a $11,375 por m² según condominio y forma de pago (un lote completo, de $2,318,000 a $9,126,000), con financiamiento directo del desarrollador. Ver los lotes de La Espiga.
- Las Campanas, San Miguel de Allende: lote en esquina de 547.18 m² en $4,000,000 con gastos de escrituración incluidos, en un fraccionamiento con reglamento de construcción. Ver el lote de Las Campanas.
- Villa de los Frailes, San Miguel de Allende: terreno urbano de 642 m² en $3,000,000, rodeado de casas habitadas. Ver el terreno de Campanario 38.
Antes de comparar precios, comprueba lo que hace construible un lote: uso de suelo, servicios de agua, luz y drenaje, escrituras en regla y origen de la propiedad. Si el terreno es barato porque es ejidal, lee primero si se puede escriturar un terreno ejidal; el resto de la lista está en la guía para comprar un terreno, y lo propio de la ciudad, en comprar un terreno en Querétaro.
Un presupuesto resuelto, con números
Pongamos que compras el lote de Las Campanas y quieres construir una casa de 200 m². Con el valor fiscal de San Miguel de Allende como piso para la obra:
| Partida | Cálculo | Calidad media | Calidad superior |
|---|---|---|---|
| Terreno (con escrituración) | Precio publicado | $4,000,000 | $4,000,000 |
| Obra, piso de referencia | 200 m² × valor fiscal SMA 2026 | $1,504,818 | $2,457,094 |
| Permisos municipales | Cuotas de la Ley de Ingresos 2026 | $10,730 | $10,730 |
| Subtotal | $5,515,548 | $6,467,824 |
A ese subtotal le faltan los impuestos y gastos de escrituración que no estén incluidos, los honorarios del proyecto y de la dirección de obra, la diferencia entre el valor fiscal y el presupuesto real de tu constructor, la conexión de servicios y la cuota de mantenimiento del fraccionamiento ($1,500 al mes en este caso). El ejercicio sirve para ver dos cosas: que el terreno es casi tres cuartas partes del subtotal en calidad media, y que el salto de acabados medios a superiores cuesta casi un millón de pesos solo en el piso de referencia.
¿Conviene construir o comprar una casa hecha?
Construir te da la casa exacta que quieres y te deja repartir el gasto en etapas; comprar hecha te da el precio cerrado y la escritura desde el primer día. Las diferencias prácticas:
| Construir | Comprar hecha | |
|---|---|---|
| Precio final | Se conoce al terminar la obra | Se conoce al firmar |
| Tiempo hasta habitarla | El de proyecto, permisos y obra | El de la escrituración |
| Riesgo de sobrecosto | Tuyo | Del vendedor o del desarrollador |
| Financiamiento | Crédito para construcción o recursos propios | Crédito hipotecario sobre la casa |
Si tu plazo es corto o necesitas crédito hipotecario, compara antes con las casas en venta en Querétaro o en San Miguel de Allende: a veces la diferencia de precio no compensa el tiempo y el riesgo de la obra.
Cómo evitar que el presupuesto se dispare
- Pide el presupuesto por partidas, no un precio por metro cuadrado a secas: cimentación, estructura, instalaciones y acabados por separado.
- Actualiza cotizaciones viejas con el ritmo de los precios de la construcción (el 5.71 % anual del INEGI a septiembre de 2026).
- Confirma servicios y uso de suelo antes de pagar el proyecto, no después.
- Firma un contrato de obra con alcance, calendario y forma de pago ligada al avance.
- Guarda todas las facturas a tu nombre: el día que vendas, la construcción con comprobantes se resta de la ganancia para el ISR por venta de casa; la que no tiene factura, no.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un permiso de construcción? Depende del municipio. En Querétaro, la licencia residencial cuesta 0.63 UMA por m² en 2026 (unos $74 por m²), más trámites; en San Miguel de Allende, una cuota de $8,031.81 por permiso para vivienda residencial (la mitad si la casa mide menos de 150 m²).
¿Cuánto cuesta construir una casa de 100 m²? Multiplica 100 por el costo por m² de tu presupuesto. Como piso, con el valor fiscal de San Miguel de Allende para construcción moderna media, serían $752,409 de obra, sin terreno, proyecto ni permisos.
¿Qué necesito antes de construir? Un terreno escriturado a tu nombre con uso de suelo habitacional, el proyecto firmado por un responsable de obra, y los permisos municipales: uso de suelo, alineamiento, número oficial y licencia de construcción.
En resumen
El costo de construir una casa se decide en este orden: terreno, metros de construcción, nivel de acabados y permisos. Los permisos son una fracción pequeña; el terreno y los acabados mueven el total en millones. Elige primero el lote, confirma lo que permite construir y pide después el presupuesto por partidas, actualizado al día.
Si buscas dónde construir en Querétaro, San Miguel de Allende o San José Iturbide, en terrenos de inversión están los lotes que tenemos hoy; en cada uno verificamos el uso de suelo, la superficie escriturada y la situación registral con el municipio y con el vendedor.
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