¿Se puede escriturar un terreno ejidal? Qué dice la Ley Agraria

Sí se puede escriturar un terreno ejidal, pero no mientras sea ejidal: una parcela necesita primero que la asamblea del ejido autorice el dominio pleno y que el RAN la cancele de su registro y expida un título de propiedad, que se inscribe en el Registro Público; a partir de ahí es propiedad privada y se escritura ante notario como cualquier otro terreno. Si lo que te ofrecen es un solar urbano con título del RAN, ya es propiedad plena; si es tierra de uso común, no hay forma de escriturarla a tu nombre.

En corto:

• Un terreno ejidal no se escritura ante notario mientras siga siendo ejidal. Una parcela se puede escriturar después de que la asamblea autorice el dominio pleno y el Registro Agrario Nacional (RAN) la dé de baja del régimen ejidal.
• Un solar urbano de la zona de asentamiento del ejido ya es propiedad plena de su titular: su título del RAN se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
• Las tierras de uso común no se pueden vender ni escriturar a particulares.
• Antes del dominio pleno, una parcela solo se puede ceder a ejidatarios o avecindados del mismo ejido. Si no eres ninguna de las dos cosas, un “contrato de cesión” no te hace dueño.

Todo lo que sigue sale del texto vigente de la Ley Agraria, cuya última reforma (14 de noviembre de 2025) solo cambió el artículo 167, sobre los juicios. Las reglas de dominio pleno y de venta de parcelas no se han movido.

¿Qué tipo de tierra ejidal es el terreno?

La primera pregunta no es “¿se puede escriturar?”, sino “¿qué tierra es?”. El artículo 44 de la Ley Agraria divide las tierras ejidales en tres, y cada una tiene una respuesta distinta:

El documento que trae el vendedor te dice en cuál de las tres estás. Un certificado parcelario acredita derechos sobre una parcela (artículo 78); el certificado de un solar es su título de propiedad (artículo 68); un certificado de derechos de uso común no da derecho a ningún lote concreto.

¿Cómo se escritura una parcela ejidal?

Una parcela se escritura después de pasar por el dominio pleno, que es la salida del régimen ejidal. La ley lo ordena así:

1. El ejido tiene que estar parcelado. La asamblea solo puede autorizar el dominio pleno cuando la mayor parte de las parcelas ya están delimitadas y asignadas (artículo 81).
2. Asamblea con formalidades especiales. Se convoca con al menos un mes de anticipación (artículo 25); en primera convocatoria deben asistir tres cuartas partes de los ejidatarios y, en segunda, la mitad más uno (artículo 26); la decisión necesita dos terceras partes de los votos de los asistentes (artículo 27); y deben estar presentes un representante de la Procuraduría Agraria y un fedatario público, porque sin ellos la asamblea es nula (artículo 28). No se vale votar con carta poder (artículo 30).
3. El acta va al RAN. Se levanta ante el fedatario y se inscribe en el Registro Agrario Nacional (artículo 31).
4. El ejidatario pide la baja de su parcela. Cuando él lo decida, solicita al RAN que dé de baja la parcela del registro agrario y le expida el título de propiedad (artículo 82).
5. Inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Con ese título, la parcela deja de ser ejidal y queda sujeta al derecho común.

Desde ese momento ya hay un dueño con título inscrito, y la venta se hace como la de cualquier terreno privado: con escritura ante notario, avalúo, impuestos y registro. Lo que cuesta esa parte lo desglosamos en cuánto cuesta escriturar una casa; para un terreno los conceptos son los mismos.

¿Quién tiene preferencia en la primera venta?

En la primera venta después del dominio pleno, la ley da derecho del tanto —preferencia para comprar al mismo precio— a estas personas, en este orden (artículo 84):

1. Los familiares del vendedor.
2. Quien haya trabajado la parcela por más de un año.
3. Los ejidatarios.
4. Los avecindados.
5. El núcleo de población ejidal.

Tienen 30 días naturales desde que se les notifica para ejercerlo. La notificación se hace al comisariado ejidal, con dos testigos o ante fedatario, y si no se hace, la venta puede anularse. Es un paso que el comprador debe pedir ver por escrito, no una formalidad del vendedor.

Esa primera venta a alguien ajeno al ejido tiene dos reglas más (artículo 86): está libre de impuestos o derechos federales para quien vende, y el precio no puede ser menor al de referencia que fije el INDAABIN o una institución de crédito. La Ley del ISR lo confirma en su artículo 93, fracción XXVIII: la primera venta que hace el ejidatario de una parcela con dominio pleno está exenta, si se firma ante fedatario y acredita su calidad con los certificados del RAN. En el municipio de Querétaro, además, el impuesto sobre traslado de dominio de esa primera compra se calcula sobre el valor de referencia de la Ley Agraria (artículo 15.2 de su Ley de Ingresos para 2026).

¿Puedes comprar una parcela sin dominio pleno?

Solo si eres ejidatario o avecindado del mismo ejido. El artículo 80 permite vender derechos parcelarios únicamente a ellos, y con requisitos:

• Conformidad por escrito ante dos testigos, ratificada ante fedatario público.
• Notificación por escrito al cónyuge, concubina o concubinario y a los hijos del vendedor, que tienen derecho del tanto, en ese orden, durante 30 días naturales.
• Aviso por escrito al comisariado ejidal.

Después, el RAN inscribe la operación y expide un nuevo certificado parcelario a nombre de quien compró. Si tú no eres ejidatario ni avecindado, nada de esto te hace dueño, por mucho que firmes un contrato privado de “cesión de derechos”. Ese papel es el origen de buena parte de los terrenos baratos que luego no se pueden escriturar.

¿Y si el terreno es un solar urbano?

Un solar urbano es un lote de la zona donde vive el ejido, y la ley lo trata distinto: es propiedad plena de su titular desde que el RAN expide su certificado, que funciona como título oficial (artículo 68). Ese título se inscribe en el Registro Público de la Propiedad y, a partir de ahí, las ventas siguientes se rigen por el derecho común (artículo 69), así que se escritura ante notario sin pasar por la asamblea.

Lo que hay que comprobar es que el título exista, que esté inscrito y que esté a nombre de quien te vende. Es, de lejos, la vía más frecuente: en 2022 el RAN expidió 18,755 títulos de solares urbanos frente a 6,275 documentos de parcelas que adoptaron el dominio pleno, según la auditoría de desempeño 2022 de la Auditoría Superior de la Federación al Registro Agrario Nacional.

¿Cómo saber si un terreno es ejidal?

Pide el documento con el que el vendedor acredita la propiedad y compáralo con la tabla de arriba: una escritura inscrita en el Registro Público no es lo mismo que un certificado parcelario del RAN. Después:

• Consulta el núcleo agrario. El Padrón e Historial de Núcleos Agrarios (PHINA) del RAN es gratuito y te dice si hay un ejido en la zona, su historia y su superficie. No dice si un predio concreto es ejidal.
• Pide la constancia al RAN. Para un terreno concreto, el RAN expide constancias de inscripción y de vigencia de derechos.
• Pide el certificado de libertad de gravamen si ya hay escritura, como en cualquier compra.

En nuestra guía para comprar un terreno está la lista completa de lo que conviene revisar, del uso de suelo a los linderos.

Un caso tipo: la parcela que te ofrecen barata

Pongamos que un ejidatario te ofrece una parcela de una hectárea a las afueras de la ciudad, con su certificado parcelario, y el ejido aún no ha votado el dominio pleno. Tú no eres ejidatario. Con la ley en la mano, el calendario mínimo antes de poder escriturar a tu nombre es este:

Ni en el mejor caso baja de dos meses, y depende de que la asamblea reúna su quórum y vote a favor. Si alguien te pide pagar el total hoy contra un contrato de cesión, lo que compras es la promesa de que todo eso salga bien. Lo prudente es pactar el pago contra la escritura y dejarlo por escrito en una promesa de compraventa con plazo y condiciones claras.

Preguntas frecuentes

¿Un terreno ejidal se puede escriturar? Sí, cuando deja de ser ejidal: una parcela, tras el dominio pleno y su inscripción en el Registro Público; un solar urbano, con su título del RAN inscrito. Las tierras de uso común no.

¿Se puede vender un terreno ejidal sin escritura? Una parcela, solo a ejidatarios o avecindados del mismo ejido y con los requisitos del artículo 80 de la Ley Agraria. A cualquier otra persona, solo después del dominio pleno.

¿Cuánto cuesta escriturar un terreno ejidal? La ley no fija un precio para el trámite agrario. Una vez que el terreno es privado, pagas los gastos de escrituración normales; la primera venta tras el dominio pleno está libre de impuestos federales para el vendedor (artículo 86).

¿Me dan crédito hipotecario para comprar un terreno ejidal? Mientras sea ejidal, no hay escritura sobre la que constituir la hipoteca, y una hipoteca necesita inscribirse en el Registro Público para valer frente a terceros. El crédito llega cuando el terreno ya es privado y está escriturado.

¿Qué es el PROCEDE? Fue el programa con el que el RAN certificó la mayoría de los ejidos del país. En 2026 el RAN opera el programa de Regularización y Registro de Actos Jurídicos Agrarios, al que el ejido accede por acuerdo de asamblea.

En resumen

Un terreno ejidal se escritura solo cuando sale del régimen ejidal, y la vía depende del tipo de tierra: dominio pleno para la parcela, título del RAN para el solar, ninguna para el uso común. Antes de pagar, pide el documento de propiedad, identifica de cuál se trata y revisa que el derecho del tanto se haya notificado.

Los terrenos que proponemos en Querétaro y San Miguel de Allende pasan antes por esa revisión: verificamos la superficie escriturada y la situación registral con el municipio y con el vendedor, y acompañamos la compra con respaldo jurídico hasta la escritura. Puedes ver los que tenemos hoy en terrenos de inversión.