Contrato de promesa de compraventa: qué debe decir antes de firmar

Con el contrato de promesa de compraventa, comprador y vendedor se obligan a firmar, en una fecha y ante una notaría acordadas, la compraventa definitiva de una casa o un terreno; se firma en privado, no transmite la propiedad y es válido si consta por escrito, describe el inmueble y el precio, y fija un plazo. En Querétaro lo regulan los artículos 2129 a 2133 del Código Civil del Estado, con el mismo texto que el Código Civil Federal; en Guanajuato, donde está San Miguel de Allende, los artículos 1735 a 1740 de su Código Civil (compilación del Congreso con reforma al 27 de mayo de 2022).

En corto:

• El contrato de promesa de compraventa obliga a comprador y vendedor a firmar más adelante la compraventa definitiva ante notario. No transmite la propiedad: la casa sigue siendo del vendedor hasta la escritura.
• Para ser válido debe constar por escrito, contener los elementos del contrato definitivo (inmueble, precio, forma de pago) y tener un plazo para firmar.
• No necesita notario. Lo que sí necesita es que el anticipo, la pena por incumplimiento, la fecha de firma y las condiciones (como el crédito) queden escritos con claridad.
• Si una de las partes se niega a firmar la escritura, un juez puede firmarla en su lugar, salvo que el inmueble ya se haya vendido a un tercero de buena fe.

¿Qué es un contrato de promesa de compraventa?

Es un contrato preparatorio: por él “puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro”, dice el artículo 2129 del Código Civil de Querétaro. Lo único que genera es una obligación de hacer: presentarse a firmar la compraventa en las condiciones pactadas.

De ahí sale su diferencia con la compraventa definitiva:

¿Qué requisitos debe cumplir para ser válida?

Tres, según el artículo 2132 del Código Civil de Querétaro (y el 2246 del federal, con el mismo texto):

1. Constar por escrito. Un acuerdo de palabra con un anticipo en efectivo no es una promesa válida.
2. Contener los elementos del contrato definitivo. En una compraventa: quién vende, quién compra, qué inmueble (con su ubicación, superficie y datos de registro) y el precio.
3. Limitarse a cierto tiempo. Tiene que decir cuándo se firma la escritura. Una promesa “para cuando se pueda” no cumple.

El Código Civil de Guanajuato (artículos 1736 a 1738) añade, como elementos que no pueden faltar, que el contrato definitivo sea posible y que las partes tengan capacidad para otorgarlo.

¿Qué debe incluir la promesa para protegerte?

Más allá de lo mínimo para que sea válida, una promesa que funciona responde por escrito a todas las preguntas que pueden surgir antes de la firma:

• El inmueble, identificado sin dudas: dirección, superficie, folio real del Registro Público y número de cuenta predial.
• El precio total y cómo se paga: cuánto se entrega de anticipo, contra qué recibo, cómo se abona al precio y con qué recursos se paga el resto (contado, crédito bancario, Infonavit).
• La fecha límite y la notaría en la que se firmará la escritura.
• Las condiciones: si la compra depende de que te aprueben un crédito, que esté escrito, con su plazo y qué pasa con el anticipo si no te lo aprueban. Si vas con crédito, los pasos y documentos están en comprar casa con Infonavit.
• Quién paga qué: gastos de escrituración, avalúo, adeudos de predial y agua hasta la fecha de entrega.
• La entrega: en qué fecha y en qué estado se entrega la posesión.
• La pena por incumplimiento y las causas por las que se puede cancelar sin pena.

Al vendedor le toca tener listos los papeles antes de firmar la promesa, no después; la lista está en documentos para vender una casa.

Anticipo, pena e incumplimiento: ¿qué pasa si alguien se echa para atrás?

Si una de las partes no se presenta a firmar, el artículo 2133 del Código Civil de Querétaro permite pedir al juez que firme la escritura en su rebeldía. Hay una excepción: si el vendedor ya vendió el inmueble a otra persona que lo compró de buena fe y pagando por él, la promesa queda sin efecto y quien prometió responde de los daños y perjuicios.

Por eso conviene pactar una pena convencional, que fija de antemano cuánto paga quien incumple. Las reglas del Código Civil de Querétaro son estas:

• La pena no puede ser mayor que la obligación principal, ni en valor ni en cuantía (artículo 1723).
• Si se pacta pena, no se pueden reclamar además daños y perjuicios (artículo 1720).
• Se puede exigir el cumplimiento o la pena, no las dos cosas (artículo 1726).

La ley no fija cuánto debe ser el anticipo ni la pena: se acuerdan entre las partes. Lo que sí debe quedar escrito es si el anticipo se pierde o se devuelve según quién incumpla.

¿La promesa de compraventa necesita notario?

No. La ley solo exige que conste por escrito, y se firma en privado, idealmente con dos testigos y con firmas que coincidan con las identificaciones. Quien sí necesita al notario es la compraventa definitiva:

• En Querétaro, la venta de un inmueble de valor superior a 500 veces el salario mínimo diario se hace en escritura pública (artículo 2205 del Código Civil); hasta ese tope cabe un documento privado ante dos testigos (artículo 2202). Desde la desindexación de 2016, esa referencia al salario mínimo se entiende hecha a la UMA.
• En Guanajuato, la venta de un inmueble debe constar en escritura pública (artículo 1815 de su Código Civil); la ley solo equipara a escritura el título que expide el Infonavit u otro organismo público de vivienda.

La promesa tampoco se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Lo que puede anotarse de forma preventiva en Querétaro es la demanda para exigir que se cumpla (artículo 53, fracción III, de la Ley Registral del Estado). Y cuando el notario prepara la escritura, su solicitud del certificado de gravámenes funciona como aviso preventivo durante 30 días naturales (artículo 48), lo que protege la operación frente a otra venta en esos días.

Un caso resuelto, con números

Pongamos una casa en el municipio de Querétaro con un precio pactado de $2,500,000. El comprador la pagará con un crédito bancario y firman una promesa con estas cláusulas (son las de un ejemplo, no una recomendación de porcentajes):

Con esa promesa el comprador debe presupuestar, además del enganche, el impuesto sobre traslado de dominio del municipio. La Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro para 2026 lo calcula con una tarifa progresiva (artículos 15.7 y 15.8) sobre el valor mayor entre el de operación y el de avalúo (artículo 15.2). Para $2,500,000, el rango 5 de la tarifa da:

Es un 5.6 % del precio, solo por ese impuesto, antes de honorarios del notario, registro y avalúo. Si el vendedor llegara a firmar con otro comprador antes de los 60 días, el primero tendría derecho a los $250,000 de pena, no a la casa, porque el segundo compró de buena fe. Revisar folio real y gravámenes antes de entregar el anticipo, y pedir al notario que arranque pronto el trámite, es lo que cierra esa puerta. El desglose completo de los gastos está en cuánto cuesta escriturar una casa.

¿Y si compras a un desarrollador?

Si quien vende es un fraccionador, constructor, promotor u otra empresa que vende vivienda al público, entra la Ley Federal de Protección al Consumidor: su artículo 73 obliga a registrar ante Profeco los contratos que usa, el 73 Ter fija lo que deben incluir y el 73 Quáter marca garantías mínimas de 5 años para la estructura, 3 para la impermeabilización y 1 para lo demás. Un contrato que debía estar registrado y no lo está no produce efectos contra el consumidor (artículo 87).

La NOM-247-SE-2021 añade que el desarrollador debe darte comprobante del anticipo e informarte antes cómo y en qué plazo se devuelve, y que puedes cancelar la promesa dentro de los 5 días hábiles siguientes a firmarla. Es lo habitual al comprar un departamento en preventa.

Errores que salen caros en una promesa

• Entregar el anticipo antes de revisar el inmueble. El certificado de libertad de gravamen y el folio real dicen si quien vende es el dueño y si hay hipotecas o embargos.
• Dejar el plazo abierto. Sin fecha, la promesa no es válida y nadie puede exigir que se firme.
• No escribir la condición del crédito. Si el banco te niega el crédito y la promesa no lo prevé, puedes perder el anticipo.
• Firmar la promesa de un terreno ejidal como si fuera privado. Una parcela ejidal no se puede vender a quien no es ejidatario hasta que pasa a dominio pleno; antes de firmar, lee si se puede escriturar un terreno ejidal.
• Olvidar los impuestos del vendedor. Si vendes una casa que no es tu casa habitación, el ISR por la venta se retiene en la escritura: calcúlalo antes de pactar el precio.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre la promesa y la compraventa? La promesa obliga a firmar la compraventa más adelante y no transmite la propiedad; la compraventa transmite la propiedad y, para un inmueble, se firma ante notario y se inscribe en el Registro Público.

¿Qué pasa si el vendedor no quiere firmar la escritura? Puedes pedir al juez que firme en su lugar (artículo 2133 del Código Civil de Querétaro), salvo que el inmueble ya haya pasado a un tercero de buena fe; en ese caso, la promesa queda sin efecto y el vendedor responde de los daños y perjuicios o de la pena pactada.

¿Un contrato privado de compraventa sustituye a la escritura? En Querétaro, solo para inmuebles de valor de hasta 500 veces el salario mínimo diario (hoy, la UMA); en Guanajuato, no, salvo el título que expide el Infonavit u otro organismo público de vivienda. Por qué la escritura es lo que protege tu propiedad lo explicamos en escrituras de una casa.

En resumen

Una promesa de compraventa válida está por escrito, describe inmueble y precio y fija una fecha para escriturar; una promesa que además te protege deja escritos el anticipo, la condición del crédito, la pena y quién paga cada gasto. Antes de firmarla, pide el folio real y el certificado de gravámenes, y calcula los impuestos de la escritura con la tarifa de tu municipio.

En CerVel redactamos y revisamos las promesas de compraventa y los contratos definitivos de las operaciones que acompañamos en Querétaro y San Miguel de Allende, y coordinamos con la notaría hasta la escritura: así funciona nuestro respaldo jurídico. Si estás buscando casa o terreno, mira nuestras propiedades.