Cuánto cuesta escriturar una casa: gastos de escrituración

En corto:

• Escriturar una casa cuesta, de forma orientativa, entre el 4% y el 8% del valor de la propiedad, pero varía por estado, valor y notaría: la cifra exacta solo la da un presupuesto del notario.
• Ese costo no es un solo pago: reúne el impuesto por la adquisición del inmueble, los honorarios del notario, los derechos de registro, el avalúo y varios certificados.
• El impuesto de adquisición es el componente que más cambia de un estado a otro, porque lo fija cada entidad o municipio.
• Estos gastos se pagan aparte del precio de la casa y del enganche: presupuéstalos desde el principio para no quedarte corto justo al cerrar.

Cuando calculas si te alcanza para una casa, es fácil mirar solo el precio y el enganche y olvidar un gasto que sorprende a muchos compradores primerizos: la escrituración. Saber cuánto cuesta escriturar una casa —y qué incluye ese costo— te evita el susto de última hora y te permite presupuestar bien. En esta guía te explicamos de qué se compone, por qué se calcula como un porcentaje del valor y qué lo hace subir o bajar.

¿Cuánto cuesta escriturar una casa en México?

De forma orientativa, los gastos de escrituración suelen situarse entre el 4% y el 8% del valor de la propiedad. Sobre una casa de, por ejemplo, dos millones de pesos, eso significa un rango amplio de varias decenas de miles de pesos que se pagan aparte del precio.

Por qué es un rango y no una cifra fija: el costo depende del valor del inmueble, del estado o municipio donde esté (cada uno fija su propio impuesto de adquisición) y de la notaría. Por eso la única cifra confiable es la que te entregue el notario en un presupuesto de escrituración para tu operación concreta. Cualquier número cerrado que veas antes de eso es solo una referencia.

¿Qué incluye la escrituración de una casa?

El costo de escriturar no es un solo concepto, sino la suma de varios. Estos son los principales:

Impuesto de adquisición (ISAI o ISABI). Es un impuesto que se paga por adquirir un inmueble y lo fija cada estado o municipio, por lo que es el componente que más varía de una plaza a otra. En el municipio de Querétaro la tasa es del 2% del valor del inmueble, conforme a la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro; en otros municipios de la zona (como El Marqués o Corregidora) puede ser distinta y suele actualizarse cada año en su Ley de Ingresos, así que conviene confirmarla para tu caso.

Honorarios del notario. Es el pago por su labor de revisar la operación, redactar la escritura y darle fe pública. Se rige por un arancel notarial y suele calcularse como un porcentaje del valor que va bajando conforme el inmueble vale más.

Derechos de registro. Lo que cobra el Registro Público de la Propiedad por inscribir la escritura a tu nombre, el paso que hace oponible tu propiedad frente a terceros.

Avalúo y certificados. El avalúo estima el valor de la casa (suele exigirlo el crédito y la autoridad fiscal). A eso se suman certificados como el de libertad de gravamen —que confirma que la propiedad no tiene deudas o hipotecas— y las constancias de no adeudo de predial y agua.

¿Por qué se paga un porcentaje y no una tarifa fija?

Porque casi todos los componentes se calculan sobre el valor del inmueble. El impuesto de adquisición, los honorarios del notario y los derechos de registro se determinan como una proporción del precio o del valor de avalúo, no como una tarifa plana. Por eso una casa más cara tiene gastos de escrituración más altos en pesos, aunque el porcentaje tienda a bajar ligeramente en propiedades de mayor valor.

Esto también explica por qué dos personas pagan cantidades distintas: no es arbitrario, es que sus inmuebles valen distinto y están en municipios con impuestos diferentes.

¿Quién paga los gastos de escrituración?

Por regla general, los gastos de escrituración los cubre el comprador, ya que es quien inscribe la propiedad a su nombre y quien obtiene la seguridad jurídica de la escritura. El vendedor, por su parte, suele hacerse cargo de otros conceptos, como el impuesto sobre la ganancia si la venta le genera utilidad, o la comisión de la inmobiliaria si vende a través de una agencia.

Conviene dejar por escrito en el contrato de compraventa quién paga qué, para que no haya sorpresas al llegar a la firma. Es parte de lo que se acuerda al comprar una casa paso a paso.

¿Se pueden reducir los gastos de escrituración?

Poco, porque son en su mayoría impuestos y derechos oficiales. Lo que sí puedes hacer es presupuestarlos bien y compararlos: pedir el presupuesto a la notaría con antelación, revisar si aplica algún apoyo o reducción para vivienda de cierto valor, y asegurarte de que el avalúo y los certificados estén vigentes para no repetir pagos.

Lo que no conviene es intentar ahorrar declarando un valor menor al real: es riesgoso legal y fiscalmente, y puede complicarte el día que vendas. La escrituración correcta es justamente lo que protege tu patrimonio.

Un consejo práctico: pide el presupuesto a más de una notaría cuando tengas libertad de elegirla. Los impuestos y derechos oficiales serán los mismos, pero los honorarios y la agilidad del trámite pueden variar, y una notaría organizada te ahorra semanas de idas y vueltas. Y guarda todos los comprobantes: los gastos de escrituración cuentan para calcular el costo de adquisición de tu casa, un dato que importa el día que la vendas.

Preguntas frecuentes

¿Los gastos de escrituración se pueden incluir en el crédito? Algunos créditos hipotecarios permiten financiar una parte de estos gastos, pero no siempre ni en su totalidad. Conviene preguntarlo al tramitar el crédito y, aun así, tener ahorrada la mayor parte.

¿Qué es exactamente la escritura y por qué necesito una? Es el documento público, firmado ante notario, que acredita que la propiedad es tuya y permite inscribirla en el Registro. Explicamos qué son y cómo funcionan en escrituras de una casa.

¿El avalúo cuesta aparte? Sí, el avalúo es un concepto propio dentro de los gastos, y su costo depende del valor y tipo de inmueble. Suele ser necesario tanto para el crédito como para calcular impuestos.

¿Cuánto debo tener ahorrado además del enganche? Como regla prudente, además del enganche reserva el equivalente a esos gastos de escrituración (el rango orientativo del 4% al 8% del valor). Quien solo ahorra el enganche suele quedarse corto al cerrar.

En resumen

Escriturar una casa cuesta, orientativamente, entre el 4% y el 8% de su valor, y reúne impuesto de adquisición, honorarios del notario, derechos de registro, avalúo y certificados. La cifra exacta la marca tu operación concreta, así que pide el presupuesto al notario y presupuesta estos gastos desde el inicio.

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