ISR por venta de casa en 2026: cuánto se paga y cuándo estás exento

El ISR por venta de casa se paga sobre la ganancia que obtienes al vender, no sobre el precio, y en 2026 la venta de tu casa habitación está exenta si el precio no pasa de 700,000 UDIS (alrededor de $6.2 millones de pesos) y no usaste la misma exención en los tres años anteriores. Si la casa no es donde vives —una que rentabas, una herencia en la que no habitas o una segunda vivienda—, pagas sobre la ganancia, calculada y retenida por el notario el día de la firma.

En corto:

• Si vendes la casa en la que vives, la venta está exenta del ISR hasta 700,000 UDIS de precio: unos $6,198,530 con el valor de la UDI del 13 de octubre de 2026.
• Para usar la exención no debes haber vendido otra casa exenta en los tres años anteriores, y tienes que acreditar ante el notario que es tu casa habitación.
• Si no aplica la exención, el ISR no se calcula sobre el precio, sino sobre la ganancia: el precio menos lo que te costó la casa, actualizado por inflación, y los gastos que la ley deja restar.
• El notario calcula el impuesto, lo retiene del precio y lo entera al SAT dentro de los 15 días siguientes a la firma.

Todo lo que sigue sale de la Ley del Impuesto sobre la Renta vigente, cuya última reforma (1 de abril de 2024) no tocó estos artículos.

¿Se paga ISR por vender una casa?

Sí, cuando hay ganancia y no aplica una exención. La ganancia es la diferencia entre lo que recibes por la casa y las deducciones que permite el artículo 121 de la LISR: el costo de adquisición, las construcciones y mejoras, los gastos notariales y la comisión que pagaste. Si vendes por menos de lo que te costó, actualizado, no hay ISR.

Quien paga es el vendedor. El comprador paga el impuesto de adquisición o traslado de dominio del municipio.

¿Cuándo está exenta la venta de tu casa del ISR?

El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la LISR exenta la venta de la casa habitación del contribuyente si se cumplen tres condiciones:

1. Precio hasta 700,000 UDIS. El límite se mide sobre el precio de venta, no sobre la ganancia. La UDI cambia cada día: el 13 de octubre de 2026 valía 8.855043 pesos según el indicador que publica el Diario Oficial, así que el tope era de $6,198,530. Calcúlalo con la UDI del día de tu firma.
2. Venta ante notario. La operación tiene que formalizarse ante fedatario público.
3. Sin otra venta exenta en tres años. No debes haber vendido otra casa habitación con esta exención en los tres años anteriores, y lo declaras bajo protesta de decir verdad ante el notario, que además lo consulta con el SAT.

Para acreditar que es tu casa habitación, el artículo 155 del Reglamento de la LISR pide al notario uno de estos documentos con el domicilio de la casa que vendes: tu credencial para votar del INE, recibos de luz o de teléfono fijo, o estados de cuenta. Pueden estar a tu nombre, al de tu cónyuge o al de tus padres o hijos. El mismo reglamento (artículo 154) cuenta como casa habitación el terreno hasta tres veces la superficie construida.

Dos detalles más:

• Si el precio pasa del tope, no pierdes toda la exención. Solo el excedente paga, y las deducciones se aplican en la proporción que ese excedente representa del precio.
• La exención se declara. Si tus ingresos del año, sumando la venta, pasan de $500,000, la venta exenta va en tu declaración anual (artículo 150 de la LISR). Si no la declaras, el artículo 93 dice que la exención deja de aplicar.

¿Cómo se calcula la ganancia por la venta de una casa?

La ganancia es el precio de venta menos las deducciones del artículo 121, y el costo de la casa se actualiza por inflación desde el mes en que la compraste hasta el mes anterior a la venta (artículo 124). Las deducciones permitidas son:

La construcción pierde valor con el tiempo para efectos fiscales: su costo baja un 3 % por cada año transcurrido, sin quedar nunca por debajo del 20 % de lo que costó. El terreno no se deprecia, solo se actualiza. Si en tu escritura de compra no se separan terreno y construcción, la ley toma el 20 % del total como terreno.

Hay además un piso: en inmuebles, el costo actualizado que restas será, como mínimo, el 10 % del precio de venta (artículo 121, fracción I).

Un caso tipo, con números

Pongamos que compraste en 2014 una casa en Querétaro por $2,000,000, y la escritura separa $600,000 de terreno y $1,400,000 de construcción. Nunca viviste en ella: la rentaste. En 2026 la vendes en $3,800,000 pagando una comisión del 5 % ($190,000) y $40,000 de gastos de la escritura de venta a tu cargo.

Esa ganancia todavía no es la definitiva: el notario multiplica el costo de terreno y construcción por el factor de inflación de esos doce años, que lo sube y, con él, baja la ganancia.

Si esa misma casa hubiera sido tu casa habitación, con INE o recibos de luz a esa dirección y sin otra venta exenta en tres años, el ISR sería cero: $3,800,000 está por debajo de los $6.2 millones del tope.

¿Cuánto ISR se paga y quién lo calcula?

Lo calcula el notario, bajo su responsabilidad, el día de la firma. El artículo 126 de la LISR le marca el método del pago provisional:

1. Divide la ganancia entre los años que tuviste la casa, con un máximo de 20.
2. A esa parte anual le aplica la tarifa del artículo 96, acumulada por los meses del año en que vendes.
3. Multiplica el resultado por el mismo número de años.

El notario retiene el impuesto del precio y lo entera dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura. Es un pago provisional: la venta va también en tu declaración anual, donde se determina el impuesto final.

¿Qué cambia si la casa está en Querétaro o en San Miguel de Allende?

El artículo 127 de la LISR prevé un pago del 5 % de la ganancia ante el estado donde está el inmueble, que se descuenta del pago provisional federal: no se suma. Lo que cambia es la ley de cada estado:

• San Miguel de Allende (Guanajuato). La Ley de Hacienda para el Estado de Guanajuato tiene un impuesto cedular por enajenación de inmuebles del 5 % sobre la ganancia (artículos 38 a 41, texto con reforma publicada el 31 de diciembre de 2025). El notario lo calcula y entera dentro de los 15 días hábiles siguientes a la firma de la escritura, y la casa habitación exenta del ISR federal también queda exenta de este impuesto (artículo 38).
• Querétaro. La Ley de Hacienda del Estado de Querétaro no tiene un impuesto estatal propio sobre la ganancia por venta de inmuebles. Lo que sí aplica es el artículo 127 de la LISR: el 5 % sobre la ganancia se paga ante las oficinas autorizadas de Querétaro y se acredita contra el pago provisional federal; ambos los calcula y entera el notario.

Si quien vende no es residente fiscal en México, las reglas son otras: el artículo 160 de la LISR cobra un 25 % sobre el total del ingreso, sin deducciones, o permite optar por pagar sobre la ganancia con la tasa máxima de la tarifa (hoy 35 %); si la venta se formaliza en escritura pública, esa opción no exige representante en México; la exención de casa habitación pertenece al capítulo de los residentes.

¿El comprador paga ISR por adquirir la casa?

Por regla general, no. Solo si las autoridades fiscales practican o toman en cuenta un avalúo que supere en más de un 10 % el precio pactado: entonces toda la diferencia se considera ingreso del comprador (artículos 125 y 130 de la LISR), y el notario le retiene un 20 % de esa diferencia. Escriturar por un precio menor al real, entonces, no solo le sube el ISR futuro al comprador: también puede generarle ISR hoy.

Los errores que encarecen el ISR de la venta

Lo que más sube el impuesto se decide al comprar o al remodelar:

• Escriturar la compra por menos del precio real. Ahorras impuesto de adquisición ese día y pagas más ISR el día que vendes, porque tu costo deducible es el que dice la escritura.
• Remodelar sin factura. Una ampliación pagada en efectivo, sin comprobante a tu nombre, no existe para el SAT. Guarda las facturas desde el primer día.
• No tener cómo probar que vives ahí. Si tu INE trae otra dirección y los recibos están a nombre del dueño anterior, la exención se complica. Actualízalos antes de poner la casa en venta.
• Olvidar los papeles de la compra. Para restar el costo necesitas la escritura con la que compraste; reúnela junto con el resto de los documentos para vender una casa antes de firmar la promesa con un comprador.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga de ISR por vender una casa? Si es tu casa habitación y el precio no pasa de 700,000 UDIS (unos $6.2 millones en octubre de 2026), nada. Si no lo es, depende de la ganancia y de los años que la tuviste; el notario lo calcula con el método del artículo 126 de la LISR.

¿Cómo exentar el ISR en la venta de una casa? Vendiendo tu casa habitación ante notario, por un precio de hasta 700,000 UDIS, sin haber usado la exención en los tres años anteriores, y acreditando el domicilio con INE, recibos de luz o teléfono fijo, o estados de cuenta.

¿La comisión de la inmobiliaria se puede deducir? Sí. Las comisiones y mediaciones que pagas por vender entran en las deducciones del artículo 121. Si quieres saber cuánto suele ser y qué incluye, lo explicamos en cuánto cobra una inmobiliaria.

¿El avalúo cuenta como gasto deducible? Sí, como parte de los gastos de la operación pagados por el vendedor. Aquí tienes qué es el avalúo y quién lo paga.

En resumen

En 2026 vender tu casa habitación no paga ISR si el precio no supera 700,000 UDIS (unos $6.2 millones al 13 de octubre) y no usaste la exención en tres años; cualquier otra casa paga sobre la ganancia, que baja con cada factura y comisión documentada. Antes de fijar precio, reúne la escritura de compra, las facturas de mejoras y un comprobante de domicilio a tu nombre.

Si vas a vender en Querétaro o San Miguel de Allende, en CerVel te ayudamos a ponerle precio y a llegar a la firma con los papeles en orden: mira cómo vendemos tu propiedad o el respaldo jurídico con el que revisamos cada operación, de la promesa a la escritura.