Inmobiliaria para rentar mi casa: cuándo conviene y cuánto te queda

Una inmobiliaria para rentar tu casa te conviene si no vas a filtrar inquilinos tú mismo y si te ahorra más de lo que cobra: con una comisión del 10 % de la renta anual, eso equivale a 1.2 meses de renta por contrato. En una casa de Querétaro rentada en $20,000, con un mes vacío al año, te quedarían unos $14,800 al mes con inmobiliaria y unos $16,800 sin ella, en un caso tipo. Antes de firmar, decide si rentar te conviene más que vender.

• Vender o rentar: si piensas vender en pocos años, revisa primero la exención de ISR; rentar la casa puede complicarla.
• Solo o con inmobiliaria: solo, si ya tienes inquilino de confianza; acompañado, si vives lejos o no puedes filtrar y dar seguimiento.
• Impuestos: en 2026, con ingresos de hasta $25,000 al mes, RESICO cobra 1 % de ISR. En San Miguel de Allende se suma un impuesto estatal que Querétaro no tiene.
• IVA: una casa-habitación sin amueblar no lo paga; amueblada, sí, sobre toda la renta.

¿Te conviene vender o rentar tu casa?

Te conviene vender si vas a necesitar el dinero en pocos años, y rentar si quieres conservar la casa como patrimonio y no dependes de ese capital. Recomendamos resolver esto antes de buscar inquilino por dos razones que casi nadie pone en la cuenta.

La exención de ISR. La venta de tu casa habitación está exenta hasta 700,000 UDIS, unos $6.2 millones en octubre de 2026, según el artículo 93 de la LISR. Para usarla, el notario debe constatar con tu credencial para votar, recibos de luz o teléfono fijo, o estados de cuenta, que esa es tu casa (artículo 155 del Reglamento). La exención es para la casa habitación del contribuyente: si te mudas y la rentas, esos papeles pueden dejar de apuntar a ella. Pregúntale al notario antes de rentar si la venta está en tus planes. En ISR por venta de casa tienes el cálculo sin exención.

El inquilino se queda. En Querétaro, si vendes durante el contrato, el arrendamiento sigue en sus términos y el inquilino le paga al nuevo dueño (artículo 2294 del Código Civil de Querétaro). Eso reduce tus compradores a quien acepte esperar o a quien busque una casa ya rentada. En San Miguel de Allende el contrato se rige por el Código Civil de Guanajuato, que es otra ley: consúltalo antes de firmar.

Para comparar en pesos, divide lo que te queda al año entre lo que recibirías por la casa. Si esa misma casa valiera $4,000,000, los $177,800 anuales del ejemplo de abajo equivalen a un 4.4 % sobre el valor. Ponlo junto a lo que ganarías invirtiendo el dinero de la venta, ya sin gastos. La renta no incluye la plusvalía, que no se puede prometer, ni el desgaste de la casa.

¿Rentar solo o con una inmobiliaria?

Renta por tu cuenta si ya tienes un inquilino conocido y solo te falta el contrato. Busca una inmobiliaria si vives en otra ciudad, si no tienes tiempo para visitas y filtros, o si nunca has rentado. La cuenta es simple: una comisión de un 10 % sobre $240,000 de renta anual son $24,000, o sea 1.2 meses de renta. Compensa si te evita más de 1.2 meses de casa vacía o un mal inquilino.

La referencia pública es la guía de precios de Cronoshare para 2026, que dice que las inmobiliarias con gestión de rentas «suelen cobrar entre un 8 % y un 10 % del valor de la renta anual». Tómala como orientación de un directorio, no como tarifa de mercado, y pregunta cuánto cobra cada una.

Al cotizar, separa dos servicios que suelen presentarse juntos. Colocar es encontrar al inquilino y llegar a la firma. Administrar es cobrar, atender reparaciones y dar seguimiento durante el contrato. Pide por escrito cuál te están cotizando, sobre qué monto se calcula y cuándo se paga.

En CerVel, nuestro foco es la venta y gestionamos alquileres bajo demanda en Querétaro y San Miguel de Allende. Si tu casa funciona mejor vendida, o no nos necesitas, te lo decimos: como dice nuestra web, «preferimos perder una operación antes que meterte en la equivocada».

¿Cuánto te queda al mes? Un ejemplo en pesos

En este caso tipo te quedan $16,817 al mes rentando solo y $14,817 con inmobiliaria, en Querétaro; en San Miguel de Allende, $16,450 y $14,450. Los datos son supuestos para que los cambies por los tuyos, no precios de mercado: casa sin amueblar, inquilino persona física, renta de $20,000, 11 meses cobrados de 12, predial de $6,000 y $10,000 de mantenimiento al año, y RESICO como régimen.

El mes vacío ya está en la tabla. Cada mes adicional sin inquilino te quita otros $20,000 de renta y solo te devuelve los $200 de ISR de ese mes. Por eso importa más acertar con el precio que ganar $500 en el anuncio.

Impuestos por rentar tu casa: ISR e IVA

La renta de tu casa paga ISR, y las dos vías habituales para una persona física son RESICO y el régimen de arrendamiento. La tabla del artículo 113-E de la LISR cobra 1 % hasta $25,000 al mes y 1.10 % hasta $50,000, sin deducciones, sobre lo cobrado con factura. El artículo 115 permite en su lugar deducir el 35 % de los ingresos más el predial.

Con los $220,000 del ejemplo, la opción del 35 % deja una base de $137,000. Con la tarifa anual de 2026 resultan $10,597.76 de ISR, frente a $2,200 en RESICO. Recomendamos revisar RESICO primero si la renta y tu sueldo no rebasan los $3.5 millones anuales del artículo 113-E, porque paga menos en este caso. Dentro del régimen de arrendamiento, el 35 % también gana aquí a las deducciones reales: $83,000 con predial, frente a $40,000 de comisión, predial y mantenimiento.

Si eres asalariado, el artículo 113-E te deja sumar sueldo y RESICO. En el régimen de arrendamiento la renta se suma a tu sueldo en la declaración anual y puede subir tu tasa. Si el inquilino es una empresa, te retiene 10 % en arrendamiento (artículo 116) o 1.25 % en RESICO (artículo 113-J).

Lo que cambia entre Querétaro y San Miguel de Allende. La Ley de Hacienda de Guanajuato, con reforma del 31 de diciembre de 2025, cobra un impuesto cedular por rentar inmuebles en el estado: 5 % sobre ingresos menos deducciones (artículo 30). Quien está en RESICO puede optar por 2 % sobre lo cobrado hasta $25,000 al mes (artículo 37-D). Se declara a más tardar el día 22 y pide alta en el registro estatal. En la Ley de Hacienda de Querétaro no encontramos un impuesto equivalente.

IVA. El artículo 20, fracción II, de la Ley del IVA (última reforma: 12 de noviembre de 2021) exenta los inmuebles usados solo como casa-habitación, salvo los que «se proporcionen amueblados». Si amueblas, pagas IVA sobre el total aunque firmes contratos separados por casa y muebles (artículo 45 del Reglamento): con 16 %, $3,200 sobre $20,000. Clósets, cocina, baño, lámparas, cortinas y calentador no cuentan como amueblado, según ese mismo reglamento. Una cama o una sala sí cambian la cuenta.

¿En cuánto rentar tu casa?

Tu renta sale de casas comparables que ya estén en el mercado, no de un porcentaje del valor. Busca tres a cinco anuncios en tu colonia con recámaras, metros y estado parecidos, y ajusta por lo que te distingue: cochera, jardín, seguridad, antigüedad. Un anuncio muestra lo que alguien pide, no lo que se firmó, así que si pasan las semanas sin visitas, el precio te está contestando.

Qué requisitos pedir al inquilino y qué firmar

Pide identificación, comprobante de ingresos y referencias, y firma siempre por escrito. En Querétaro el contrato debe ser escrito (artículo 2292 del Código Civil) y en vivienda no puede pasar de diez años (artículo 2284). Solo 54 % de las 5.8 millones de viviendas rentadas en México tenía contrato vigente, según la Encuesta Nacional de Vivienda 2020 del INEGI.

Antes de entregar llaves, reúne lo tuyo: escritura, boleta de predial y agua al corriente, muchos de los mismos documentos que pedirías para vender. Fija en el contrato el depósito, el fiador o la póliza jurídica, y haz un inventario con fotos del estado de la casa. Un detalle del código de Querétaro: el dueño no puede rechazar a un fiador que cumpla los requisitos legales (artículo 2341), así que define qué garantía aceptas antes de empezar a mostrar la casa.

Qué pasa si el inquilino deja de pagar

En Querétaro puedes demandar la desocupación con dos o más mensualidades consecutivas sin pagar, y tienes que presentar el contrato escrito (artículo 502 del Código de Procedimientos Civiles). Si no acredita el pago, el juez le da 60 días para dejar una casa habitación (artículo 503), y si paga dentro de ese plazo el lanzamiento se cancela (artículo 505). Es el plazo de la ley, no la duración total del juicio, que depende del caso. Lo que está en tu mano es llegar con contrato y recibos en orden. En San Miguel de Allende aplica el código procesal de Guanajuato.

Preguntas frecuentes

¿Puedo rentar mi casa de Infonavit? Depende de tu crédito, y no encontramos una regla oficial publicada que lo resuelva. Si sigue vigente, confirma con Infonavit y en tu contrato de crédito si puedes rentarla y qué debes avisar antes de firmar. Si prefieres salir de ella, revisa cómo vender tu casa de Infonavit.

¿Debo pagar impuestos por rentar mi casa? Sí, aunque sea a un conocido: la renta es ingreso gravado (artículo 114 de la LISR). Darte de alta y emitir comprobantes es parte de rentar, y en Guanajuato hay además un impuesto estatal.

¿Cuánto cobra una inmobiliaria por rentar una casa? No hay tarifa legal: se pacta. La referencia de Cronoshare es 8 % a 10 % de la renta anual. Si lo que quieres es vender, la lógica cambia: mira cuánto cobra una inmobiliaria por vender.

¿Puedo rentar mi casa amueblada sin IVA? No, si la casa va amueblada: la exención no aplica. Sin muebles sueltos y solo con lo fijo de cocina, baño y clósets, sigue sin IVA.

Antes de llamar a nadie

Haz la tabla con tus números: tu renta, tu predial, tus meses vacíos y tu régimen. Si la cuenta dice que rentar te deja poco frente a vender, compara con vender tu casa antes de firmar. Si dice que rentar te conviene y no quieres llevarlo tú, escríbenos con esos datos y tu ciudad, y te decimos si podemos ayudarte.