Régimen de propiedad en condominio: qué es y qué revisar al comprar en Querétaro

El régimen de propiedad en condominio es la forma legal de dividir un inmueble en unidades privativas —tu casa, tu departamento o tu lote— que pertenecen a dueños distintos y que, además, comparten la copropiedad de las áreas comunes. En Querétaro lo regula el Código Urbano del Estado (artículos 211 y siguientes): se constituye ante notario, se inscribe en el Registro Público de la Propiedad y fija el indiviso de cada unidad, que es lo que decide cuánto pagas de cuota y cuánto pesa tu voto. Si vas a comprar una casa o un departamento en condominio, ese papel te obliga desde el día que firmas.

¿Qué es el régimen de propiedad en condominio?

El Código Urbano del Estado de Querétaro define el condominio, en su artículo 213, fracción IV, como un conjunto de casas, departamentos, locales o lotes, construido en forma vertical, horizontal o mixta, cuyas unidades tienen salida propia a un elemento común o a la vía pública y pertenecen a distintos propietarios. Cada dueño tiene dos derechos a la vez:

• Un derecho exclusivo sobre su unidad privativa. Es tu casa o tu departamento, y también sus anexos: cajones de estacionamiento, bodega, lavadero o cuarto de servicio, siempre que consten en la escritura del régimen y en la tuya (art. 213, fracción XVIII).
• Un derecho de copropiedad sobre las áreas y bienes de uso común. Pertenecen a todos los condóminos «en forma proindiviso» y su uso lo regulan el propio Código, la escritura constitutiva y el reglamento interno (art. 213, fracción I).

En la práctica, el régimen de condominio permite que un mismo terreno tenga decenas de propiedades en condominio con escritura individual y, a la vez, calles o un jardín que nadie puede vender por separado.

Condominio horizontal, vertical o mixto: cómo los define la ley de Querétaro

El artículo 213 distingue tres modalidades, y cada una cambia lo que compras:

• Condominio vertical (fracción VI): un inmueble de varios niveles sobre un terreno común. Es el departamento en condominio: eres dueño de tu unidad y copropietario del terreno, la estructura, los pasillos y el elevador.
• Condominio horizontal (fracción VII): construcción horizontal en la que el condómino tiene el uso exclusivo de una parte del terreno y es propietario de la edificación que hay en ella, compartiendo o no muros y estructura. Es la casa en condominio: tu casa es tuya, pero el terreno en el que está se rige por el régimen, igual que las calles y las áreas verdes del conjunto.
• Condominio mixto (fracción VIII): el que combina condominios verticales y horizontales.

Por encima de los tres está la unidad condominal (fracción IX): la agrupación de dos o más condominios en un solo polígono, cada uno con sus áreas exclusivas y con áreas comunes a todo el conjunto. Un condominio habitacional tiene como máximo 240 unidades privativas (arts. 216 y 237).

En nuestro inventario hay ejemplos de los dos formatos dentro de un mismo desarrollo de El Marqués: la casa Saya en Parques Zibatá está «dentro de un condominio» con alberca, gimnasio y pádel, y el departamento Acacias en el mismo desarrollo está en torres de ocho departamentos con elevador propio. La modalidad que declaró cada desarrollo consta en su escritura constitutiva, no en el folleto.

¿Qué es el indiviso y cómo se calcula en Querétaro?

El indiviso es el porcentaje que te corresponde sobre los bienes comunes. En Querétaro se calcula por valor, no por metros: el artículo 213, fracción XII, lo define como el derecho de cada condómino sobre los bienes comunes «proporcional al valor que representa su unidad de propiedad privativa […] en relación al valor total inicial del inmueble, expresado en una cifra porcentual». Ese valor lo asigna un avalúo de valuador con nombramiento, y tanto el valor como el indiviso de cada unidad quedan en la escritura constitutiva (art. 240, fracciones III y VIII). Si quieres entender de dónde sale ese número, el avalúo de una casa funciona con la misma lógica.

Del indiviso salen dos cosas que vas a vivir cada mes:

• La cuota. Los gastos del fondo de administración y mantenimiento, y los del fondo de reserva, se reparten «en proporción al porcentaje de indiviso» de cada unidad (art. 288).
• El voto. En la asamblea, cada condómino tiene «un número de votos igual al porcentaje de indiviso» de su unidad (art. 265, fracción VIII).

Un ejemplo resuelto: cuatro casas y $8,000 de gastos al mes

Pongamos un condominio horizontal de cuatro casas cuyo avalúo inicial suma $10,000,000. Las cifras son redondas y sirven para entender el cálculo; no son precios de mercado.

Si las cuatro casas midieran lo mismo, un reparto por metros daría 25% a cada una; por valor, la casa D paga $1,200 y no $2,000. Y para cambiar el reglamento hace falta mayoría calificada, al menos el 75% de los votos (art. 213, fracción XV, y art. 222): A y B juntas suman 60% y no llegan; A, B y C suman 85% y sí.

Cómo se hace la constitución del régimen de propiedad en condominio

La constitución del régimen de propiedad en condominio es, según el artículo 216, el acto formal en el que el propietario declara ante notario público su voluntad de establecer esa modalidad; una vez autorizado por el municipio, se inscribe en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio. El orden:

1. Solicitud al municipio. El desarrollador presenta el proyecto, los planos, el deslinde catastral y los documentos que acreditan la propiedad del inmueble, que debe estar libre de responsabilidad fiscal (art. 217).
2. Escritura constitutiva. Recoge la denominación, las medidas, la memoria descriptiva de cada unidad con su indiviso, los bienes comunes, la obligación de pagar cuotas y el alta del condominio en catastro, con sus claves definitivas y valores catastrales; al apéndice se agregan los planos y el reglamento interno (art. 240).
3. Inscripción. Con la autorización municipal, la escritura se inscribe en el Registro Público (art. 216).

La escritura de cada comprador añade cláusulas sobre su unidad y las áreas comunes (art. 246); lo demás de la escritura de una casa funciona como en cualquier compraventa.

Asamblea, administrador y reglamento interno: quién decide en un condominio

La asamblea general es «el órgano máximo del condominio» y sus resoluciones son obligatorias para todos los condóminos, también para quien votó en contra o no asistió (art. 213, fracción II, y art. 267). El administrador ejecuta lo que la asamblea decide y es quien expide la constancia de no adeudo de cuotas (art. 294). El reglamento interno baja a tierra la vida diaria: derechos y prohibiciones, cobro de cuotas y reglas sobre animales, entre otros contenidos (art. 286).

El reglamento te obliga como adquirente u ocupante, y el administrador debe entregarte un ejemplar con acuse (art. 287). Léelo antes de firmar: si planeas rentar o tener mascotas, ahí está la respuesta.

¿Qué pasa si no se pagan las cuotas de mantenimiento?

Quien deja de pagar dos o más cuotas ordinarias, o una extraordinaria, en el plazo que fijó la asamblea es «moroso» para el Código Urbano de Querétaro (art. 213, fracción XIII). Y la ley prevé:

• Intereses. Las cuotas atrasadas generan intereses moratorios al tipo que fijen la asamblea o el reglamento; si no fijaron ninguno, se aplica el interés legal (art. 292).
• Demanda. Con al menos seis cuotas sin pagar, el administrador debe acudir a los tribunales (art. 293).
• Sin excusas. Las cuotas no admiten compensación ni excepciones personales (art. 290).
• El dueño responde. «El condómino propietario siempre será responsable del pago de las cuotas condominales» (art. 288). Si compras para rentar, el inquilino puede pagarlas, pero la deuda sigue siendo tuya.

Qué revisar antes de comprar una casa o un departamento en condominio

Según el Código Urbano:

1. La escritura constitutiva inscrita. Que el régimen exista y esté en el Registro Público es lo que da escritura individual a tu unidad (art. 216).
2. Tu indiviso y tus anexos. Busca tu unidad en la memoria descriptiva: su porcentaje y los cajones o la bodega que le corresponden (art. 240 y art. 213, fracción XVIII). Un cajón que no consta ahí no es tuyo.
3. El reglamento interno. Va al apéndice de la escritura constitutiva (art. 240); pide el vigente, porque se puede modificar por mayoría calificada (art. 222).
4. La constancia de no adeudo. El vendedor debe entregarte una constancia de no adeudo de cuotas expedida por el administrador; sin ella, quedas como obligado solidario de las deudas que tenga la unidad (art. 294). El notario la anexa al apéndice de la escritura (art. 223). Recomendamos pedirla al negociar, antes de la promesa de compraventa, porque la deuda viaja con la unidad: si sale alta, aún puedes pedir que se liquide antes de escriturar; el día de la firma ya no hay margen.
5. El crédito con el que compras. El artículo 220 prohíbe que una misma persona adquiera más de una unidad en condominio con financiamiento de programas gubernamentales, salvo lo que diga la legislación especial; si se incumple, el contrato es nulo. Si ya compraste otra vivienda así, dilo antes de firmar.

Si compras a un desarrollador sobre plano, añade lo propio de comprar en preventa; si compras usado, lo que cuenta la guía para comprar casa usada en Querétaro. Y si eres tú quien vende, la constancia y el reglamento entran en la lista de documentos para vender una casa.

En CerVel esa revisión forma parte del respaldo jurídico de cada operación: revisamos títulos de propiedad, gravámenes y situación registral antes de comprometer una operación. En nuestras fichas lo decimos así: la superficie escriturada, las reglas del desarrollo y su situación registral se verifican con el desarrollador y el vendedor antes de firmar. Para ver un caso concreto, agenda una visita con nosotros.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una casa en condominio? Es una casa dentro de un condominio horizontal: eres dueño de la construcción y tienes el uso exclusivo de tu parte del terreno, y además eres copropietario de las calles, jardines y amenidades del conjunto (art. 213, fracción VII).

¿El indiviso es lo mismo que los metros de mi casa? No en Querétaro. El indiviso es un porcentaje calculado sobre el valor de tu unidad frente al valor total inicial del condominio (art. 213, fracción XII), así que dos unidades con los mismos metros pueden tener indivisos distintos.

¿Se puede cambiar el reglamento interno? Sí, con mayoría calificada —al menos el 75% de los votos— y la modificación debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro Público y ante el municipio (arts. 213, fracción XV, y 222).

¿Qué pasa si compro una unidad con cuotas atrasadas? Sin la constancia de no adeudo del administrador, quedas como obligado solidario de esas deudas (art. 294).

En resumen

El régimen de propiedad en condominio te hace dueño de tu unidad y copropietario de lo común; tu indiviso, calculado por valor en Querétaro, fija tu cuota y tu voto; y la constancia de no adeudo es la línea entre estrenar casa y heredar deudas. El texto completo está en el Código Urbano del Estado de Querétaro que publica la Legislatura, capítulo «Del Condominio», desde el artículo 211. Si vas a comprar en condominio y quieres que alguien lea esos papeles contigo, con un mismo interlocutor de la primera visita a la escritura, conversemos. Aquí te contamos cómo trabajamos en CerVel.